Współwłasność nieruchomości to sytuacja, w której prawo własności przysługuje jednocześnie kilku osobom. Choć takie rozwiązanie ma swoje zalety, często prowadzi do nieporozumień i konfliktów dotyczących korzystania z nieruchomości.

Jakie prawa i obowiązki mają współwłaściciele? Czym różni się podział do korzystania od definitywnego zniesienia współwłasności? Jakie znaczenie ma zasiedzenie udziału w nieruchomości?

W niniejszym artykule wyjaśniamy kluczowe kwestie związane ze współwłasnością oraz przedstawiamy sposoby jej uregulowania.

Zniesienie współwłasności a zasiedzenie

Istota współwłasności

Współwłasność nieruchomości polega na tym, że prawo własności do niej przysługuje jednocześnie i niepodzielnie kilku osobom, czyli jej współwłaścicielom.

Uprawnienie właścicielskie każdego ze współwłaścicieli nieruchomości nazywa się udziałem we współwłasności.

Udział każdego współwłaściciela w nieruchomości wyraża się matematycznym ułamkiem (np. ¼, 1/3 czy ½).

Należy podkreślić, że formalnie  każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do posiadania i korzystania z całej nieruchomości.

Umowa podziału do korzystania (quoad usum)

Takie sytuacje wspólnego korzystania z nieruchomości najczęściej prowadzą do konfliktów między współwłaścicielami.

Współwłaściciele mogą temu zapobiec, dokonując podziału nieruchomości do korzystania i określając sposób tego korzystania przez każdego z nich.

Podział ten może nastąpić w drodze umowy zawartej przez wszystkich współwłaścicieli; umowa ta nie musi mieć formy atu notarialnego.

Uwaga!

Podział nieruchomości do korzystania jest podziałem prowizorycznym, który jedynie ułatwia korzystanie przez współwłaścicieli ze wspólnej nieruchomości. Pozostają oni bowiem w dalszym ciągu jej współwłaścicielami.

          Przeczytaj także o tym, jak wygląda sądowe postępowanie o zniesienie współwłasności nieruchomości

Zniesienie współwłasności a podział do korzystania

Do definitywnego zniesienia współwłasności prowadzi dopiero umowne jej zniesienie w formie aktu notarialnego zawartego przez wszystkich współwłaścicieli albo zniesienie współwłasności przez sąd; sąd może tego dokonać na wniosek każdego ze współwłaścicieli.

Dokonując definitywnego zniesienia współwłasności, sąd może wyrównać przydzielone poszczególnym współwłaścicielom części odpowiednimi dopłatami, a  na rzecz współwłaścicieli, którym nie przysądzono fizycznej części nieruchomości, zasądzić odpowiednie spłaty. Podobnie można tego dokonać w akcie notarialnym znoszącym współwłasność.

Skutkiem zniesienia współwłasności jest to, że dotychczasowy współwłaściciel staje się wyłącznym właścicielem przydzielonej mu części nieruchomości.

Zniesienie współwłasności a zasiedzenie

Definicja zasiedzenia

Zasiedzenie polega na nabyciu własności nieruchomości przez osobę, która włada nieruchomością jako posiadacz samoistny przez okres przewidziany w ustawie.

Nabycie własności następuje tu z mocy samego prawa. Sąd nie przyznaje tego prawa, a tylko potwierdza jego nabycie. Orzeczenie sądu jest jednak konieczne. Zainteresowani nie mogą bowiem stwierdzić tego w innej formie, np. w formie aktu notarialnego.

Zniesienie współwłasności a zasiedzenie udziału — różnice

Możliwe jest także nabycie przez zasiedzenie udziału w nieruchomości przez innego jej współwłaściciela, który przejął ten udział w posiadanie samoistne, pozbawiając współposiadania nieruchomości przez innego współwłaściciela.

Ma to przykładowo miejsce w sytuacji, w której jeden ze spadkobierców przejmuje władztwo nad całym spadkiem, nie dopuszczając do posiadania innych spadkobierców.

          Sprawdź, czy można znieść współwłasność bez zgody pozostałych współwłaścicieli?

Dochodzi tu do tzw. posiadania ponad swój udział. Taki posiadacz samoistny udziału innego współwłaściciela w nieruchomości nabywa przez zasiedzenie ten udział również nieodpłatnie.

Główna różnica pomiędzy zniesieniem współwłasności nieruchomości a nabyciem jej własności przez zasiedzenie polega na tym, że  przy zniesieniu współwłasności może dojść do odpłatnego (tj. przez spłatę pozostałych współwłaścicieli) nabycia własności całości nieruchomości przez osobę, która była już dotychczas współwłaścicielem nieruchomości, podczas gdy na skutek zasiedzenia współwłaściciel może nabyć pozostałe udziały (oczywiście tylko przy spełnieniu przesłanek) nieodpłatnie.

***

Jeśli poszukujesz rzetelnych informacji na temat zniesienia współwłasności nieruchomości, działu spadku czy podziału majątku po rozwodzie, blog wspolwlasnosc.com jest miejscem, które koniecznie warto odwiedzić.

Prowadzony przez doświadczonych adwokatów, Jana Górskiego i dr. Michała Górskiego, specjalizujących się m.in. w prawie nieruchomości, blog oferuje praktyczne porady oraz szczegółowe omówienia zagadnień prawnych związanych ze współwłasnością.

Zdjęcia: Lance Reis, Brett Wharton

***

Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady robót budowlanych

Jeśli rozpoczynasz budowę albo jesteś już w trakcie zamierzenia budowlanego i pojawią się problemy techniczne, to poniżej dowiesz się jakie uprawnienia przysługują z tytułu rękojmi za wady robót budowlanych.

W przypadku umowy o roboty budowlane inwestor może w odpowiedni sposób skorzystać z ochrony z tytułu rękojmi przewidzianej (w kodeksie cywilnym) przy klasycznej sprzedaży.

Bowiem do rękojmi za wady wykonanego obiektu stosujemy odpowiednio przepisy o umowie o dzieło. A z kolei do rękojmi za wady dzieła stosujemy odpowiednio przepisy o rękojmi za wady rzeczy sprzedanej [Czytaj dalej…]

Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady robót budowlanych

Jeśli rozpoczynasz budowę albo jesteś już w trakcie zamierzenia budowlanego i pojawią się problemy techniczne, to poniżej dowiesz się jakie uprawnienia przysługują z tytułu rękojmi za wady robót budowlanych. W przypadku umowy o roboty budowlane inwestor może w odpowiedni sposób skorzystać z ochrony z tytułu rękojmi przewidzianej (w kodeksie cywilnym) przy klasycznej sprzedaży. Bowiem do […]

więcej

Pozew banku o zwrot kapitału

Obecnie banki składają przeciwko Frankowiczom pozwy o zwrot kapitału kredytu. Dlaczego bank pozywa Frankowiczów o zwrot kapitału? Jak Frankowicz powinien się bronić w takim procesie? Jak napisać odpowiedź na pozew banku o zwrot kapitału? Odpowiedź znajdziesz w tym artykule. Pozew o zwrot kapitału – dlaczego bank go składa? Złożyłeś przeciwko bankowi pozew o unieważnienie umowy […]

więcej

Jak sporządzić umowę o roboty budowlane?

Zgodnie z art.647 k.c. przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej. Z kolei  inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu oraz do odebrania […]

więcej

Przekształcenie jednoosobowej działalności gospodarczej w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością

Przekształcenie jednoosobowej działalności gospodarczej (JDG) w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością (sp. z o.o.) to proces, który może przynieść przedsiębiorcy wiele korzyści, ale jednocześnie wymaga zrozumienia i przygotowania się do spełnienia określonych formalności. W niniejszym artykule omówimy najważniejsze aspekty tego procesu, korzyści oraz wyzwania, które mogą się pojawić. Dlaczego warto przekształcić JDG w sp. z o.o.? […]

więcej

Znaczenie zasady dwóch lat obrotowych w ocenie statusu MŚP

Wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w sprawie T-745/17 podkreśla kluczowe znaczenie zasady dwóch lat obrotowych przy ocenie statusu małego i średniego przedsiębiorstwa (MŚP). Przedsiębiorca nie zmienia automatycznie swojego statusu MŚP na podstawie wyników finansowych za jeden rok obrotowy. Znaczenie zasady dwóch lat obrotowych w ocenie statusu MŚP Aby firma mogła zmienić swój status z […]

więcej

Przekształcenie. Trzy podstawowe błędy

Przekształcenie w spółkę z o.o. – na jakie trzy podstawowe błędy musisz uważać jako przedsiębiorca? Są to: Zbyt późno przygotowany plan przekształcenia Przeoczenie terminu przekształcenia Błędna nazwa spółki Poniżej zajmę się po krótce omówieniem tych błędów oraz wskażę, jak uniknąć błędów przy przekształceniu spółki cywilnej w spółkę z o. o.  Zbyt późno przygotowany plan przekształcenia […]

więcej

DSA – prowadzisz serwis, sklep internetowy lub konto w mediach społecznościowych? Sprawdź o czym pamiętać?

Czy DSA to drugi OMNIBUS w świecie cyfrowym? Rok 2024 to zmiany dla serwisów, właścicieli stron internetowych, sklepów i właścicieli kont w social mediach. Dyrektywa o Usługach Cyfrowych, czyli DSA to nowe regulacje, które mają wprowadzić porządek i zwiększyć bezpieczeństwo w świecie internetowych usług. DSA dotyczy różnych platform cyfrowych, takich jak dostawcy usług hostingowych, internetowe […]

więcej

Czy warto złożyć odwołanie do Krajowej Izby Odwoławczej?

Przegrałeś walkę o przetarg? Uważasz, że zamawiający postąpił niesłusznie odrzucając Twoją ofertę? A może postąpił niesprawiedliwie, bo powinien odrzucić ofertę Twojego konkurenta, a tego nie zrobił? Przeczytaj poniższy artykuł i dowiedz się, jakie przysługują Ci prawa. Odwołanie do Krajowej Izby Odwoławczej – kiedy przysługuje? Odwołanie do Krajowej Izby Odwoławczej przysługuje, jeżeli zamawiający naruszy przepisy ustawy […]

więcej

Co to są kadawery

Dokładna wiedza anatomiczna jest niezbędna lekarzom, aby mogli wykonywać bezpieczne zabiegi. Swoja wiedzę i doświadczenie mogą zdobywać z wykorzystaniem kadawerów. Co to są kadawery Kadawery to anatomiczne preparaty nieutrwalone przeznaczone do celów naukowych i dydaktycznych. Narządy po pobraniu po dobrowolnej i świadomej donacji zostają poddane głębokiemu mrożeniu po śmierci. I w takim zamrożeniu są przechowywane. […]

więcej

Nie musisz się rozwodzić, aby pozwać męża o alimenty

Wielu ludzi, gdy mowa o rozwodzie i alimentach, powiela nie mające za dużo wspólnego z rzeczywistością opinie. Dziś na tapet weźmiemy kwestię alimentów. A dokładniej zarysujemy fakt, że wbrew opinii wielu, nie musisz się rozwodzić, by pozwać męża lub żonę o alimenty. Nie musisz się rozwodzić, aby pozwać męża o alimenty Ustawa o pomocy osobom […]

więcej