Współwłasność nieruchomości to sytuacja, w której prawo własności przysługuje jednocześnie kilku osobom. Choć takie rozwiązanie ma swoje zalety, często prowadzi do nieporozumień i konfliktów dotyczących korzystania z nieruchomości.
Jakie prawa i obowiązki mają współwłaściciele? Czym różni się podział do korzystania od definitywnego zniesienia współwłasności? Jakie znaczenie ma zasiedzenie udziału w nieruchomości?
W niniejszym artykule wyjaśniamy kluczowe kwestie związane ze współwłasnością oraz przedstawiamy sposoby jej uregulowania.
Istota współwłasności
Współwłasność nieruchomości polega na tym, że prawo własności do niej przysługuje jednocześnie i niepodzielnie kilku osobom, czyli jej współwłaścicielom.
Uprawnienie właścicielskie każdego ze współwłaścicieli nieruchomości nazywa się udziałem we współwłasności.
Udział każdego współwłaściciela w nieruchomości wyraża się matematycznym ułamkiem (np. ¼, 1/3 czy ½).
Należy podkreślić, że formalnie każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do posiadania i korzystania z całej nieruchomości.
Umowa podziału do korzystania (quoad usum)
Takie sytuacje wspólnego korzystania z nieruchomości najczęściej prowadzą do konfliktów między współwłaścicielami.
Współwłaściciele mogą temu zapobiec, dokonując podziału nieruchomości do korzystania i określając sposób tego korzystania przez każdego z nich.
Podział ten może nastąpić w drodze umowy zawartej przez wszystkich współwłaścicieli; umowa ta nie musi mieć formy atu notarialnego.
Uwaga!
Podział nieruchomości do korzystania jest podziałem prowizorycznym, który jedynie ułatwia korzystanie przez współwłaścicieli ze wspólnej nieruchomości. Pozostają oni bowiem w dalszym ciągu jej współwłaścicielami.
Przeczytaj także o tym, jak wygląda sądowe postępowanie o zniesienie współwłasności nieruchomości
Zniesienie współwłasności a podział do korzystania
Do definitywnego zniesienia współwłasności prowadzi dopiero umowne jej zniesienie w formie aktu notarialnego zawartego przez wszystkich współwłaścicieli albo zniesienie współwłasności przez sąd; sąd może tego dokonać na wniosek każdego ze współwłaścicieli.
Dokonując definitywnego zniesienia współwłasności, sąd może wyrównać przydzielone poszczególnym współwłaścicielom części odpowiednimi dopłatami, a na rzecz współwłaścicieli, którym nie przysądzono fizycznej części nieruchomości, zasądzić odpowiednie spłaty. Podobnie można tego dokonać w akcie notarialnym znoszącym współwłasność.
Skutkiem zniesienia współwłasności jest to, że dotychczasowy współwłaściciel staje się wyłącznym właścicielem przydzielonej mu części nieruchomości.
Definicja zasiedzenia
Zasiedzenie polega na nabyciu własności nieruchomości przez osobę, która włada nieruchomością jako posiadacz samoistny przez okres przewidziany w ustawie.
Nabycie własności następuje tu z mocy samego prawa. Sąd nie przyznaje tego prawa, a tylko potwierdza jego nabycie. Orzeczenie sądu jest jednak konieczne. Zainteresowani nie mogą bowiem stwierdzić tego w innej formie, np. w formie aktu notarialnego.
Zniesienie współwłasności a zasiedzenie udziału — różnice
Możliwe jest także nabycie przez zasiedzenie udziału w nieruchomości przez innego jej współwłaściciela, który przejął ten udział w posiadanie samoistne, pozbawiając współposiadania nieruchomości przez innego współwłaściciela.
Ma to przykładowo miejsce w sytuacji, w której jeden ze spadkobierców przejmuje władztwo nad całym spadkiem, nie dopuszczając do posiadania innych spadkobierców.
Sprawdź, czy można znieść współwłasność bez zgody pozostałych współwłaścicieli?
Dochodzi tu do tzw. posiadania ponad swój udział. Taki posiadacz samoistny udziału innego współwłaściciela w nieruchomości nabywa przez zasiedzenie ten udział również nieodpłatnie.
Główna różnica pomiędzy zniesieniem współwłasności nieruchomości a nabyciem jej własności przez zasiedzenie polega na tym, że przy zniesieniu współwłasności może dojść do odpłatnego (tj. przez spłatę pozostałych współwłaścicieli) nabycia własności całości nieruchomości przez osobę, która była już dotychczas współwłaścicielem nieruchomości, podczas gdy na skutek zasiedzenia współwłaściciel może nabyć pozostałe udziały (oczywiście tylko przy spełnieniu przesłanek) nieodpłatnie.
***
Jeśli poszukujesz rzetelnych informacji na temat zniesienia współwłasności nieruchomości, działu spadku czy podziału majątku po rozwodzie, blog wspolwlasnosc.com jest miejscem, które koniecznie warto odwiedzić.
Prowadzony przez doświadczonych adwokatów, Jana Górskiego i dr. Michała Górskiego, specjalizujących się m.in. w prawie nieruchomości, blog oferuje praktyczne porady oraz szczegółowe omówienia zagadnień prawnych związanych ze współwłasnością.
Zdjęcia: Lance Reis, Brett Wharton
***
Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady robót budowlanych
Jeśli rozpoczynasz budowę albo jesteś już w trakcie zamierzenia budowlanego i pojawią się problemy techniczne, to poniżej dowiesz się jakie uprawnienia przysługują z tytułu rękojmi za wady robót budowlanych.
W przypadku umowy o roboty budowlane inwestor może w odpowiedni sposób skorzystać z ochrony z tytułu rękojmi przewidzianej (w kodeksie cywilnym) przy klasycznej sprzedaży.
Bowiem do rękojmi za wady wykonanego obiektu stosujemy odpowiednio przepisy o umowie o dzieło. A z kolei do rękojmi za wady dzieła stosujemy odpowiednio przepisy o rękojmi za wady rzeczy sprzedanej [Czytaj dalej…]