Zgodnie z art.647 k.c. przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej. Z kolei  inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Zatem co do zasady, przedmiotem umowy jest obiekt, do którego oddania zobowiązuje się wykonawca.

A co z podwykonawcami, którzy realizują tylko część zadania – np.  instalacje elektryczne / roboty dekarskie / część robót murarskich ? Wszystko zależy od konkretnego przypadku na budowie.

Otóż przedmiotem umowy o roboty budowlane nie musi być wykonanie całego obiektu. Możliwe jest wykonanie jego części.

To, co odróżnia umowę o roboty budowlane od innych umów na budowie – np. umowy o dzieło, to przede wszystkim przedmiot prac.

Jeżeli przedmiotem świadczenia wykonawcy/podwykonawcy jest taki rezultat pracy, który jest wynikiem wykonanych robót budowlanych przewidzianych w dokumentacji technicznej obiektu – to najprawdopodobniej  potrzebujesz umowy o roboty budowlane.

Jak sporządzić umowę o roboty budowlane

Umowa o roboty budowlane – podstawowe elementy

Spójrz poniżej na checklistę podstawowych elementów, jakie powinna zawierać każda umowa o roboty budowlane.

To jest takie absolutne minimum, które ułatwi Ci przygotowanie najprostszego wzoru umowy:

  1. Tytuł „umowa o roboty budowlane” plus data oraz miejscowość jej podpisania;
  2. Szczegółowe dane Inwestora tj. nazwa, siedziba, numer NIP / KRS oraz imię, nazwisko i funkcja osoby reprezentującej Inwestora (w przypadku przedsiębiorców) albo imię i nazwisko oraz miejsce zamieszkania (w przypadku osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej),
  3. Szczegółowe dane Wykonawcy zawierające nazwa, adres siedziby, numer NIP / KRS oraz imię i nazwisko osoby reprezentującej Wykonawcę,
  4. Szczegółowy zakres robót, czyli opis obiektu albo przedmiar robót z jego podstawowymi parametrami,
  5. Termin rozpoczęcia oraz zakończenia prac,
  6. Szczegóły dotyczące obowiązków stron: np. po czyjej stronie pozostaje zakup i dostawa materiałów budowlanych / dostawa mediów na budowę / procedury odbiorów robót itd.
  7. Wynagrodzenie — określenie sposobu płatności, zaliczkowania oraz warunków wystawiania faktur przez Wykonawcę,
  8. Określenie okresu gwarancji i rękojmi na roboty budowlane oraz sposobu i terminu usunięcia ewentualnych wad / usterek,
  9. Kary umowne – procedura ich naliczania i egzekwowania,
  10. Procedura odstąpienia od umowy – zdarzenia uprawniające obie strony do rozwiązania umowy oraz zasady przeprowadzenia inwentaryzacji wykonanych na dzień odstąpienia robót.

To jest takie absolutne minimum, które musi zawierać każda umowa o roboty budowlane.

Oczywiście warto dodatkowo zabezpieczyć się w umowie w taki sposób, który uchroni Cię przed działaniem nieuczciwego wykonawcy albo niewypłacalnego inwestora. W takim jednak przypadku niezbędna będzie pomoc radcy prawnego albo adwokata.

Chcesz sporządzić dobrą umowę o roboty budowlane – darmowy poradnik do pobrania

Każda ze stron umowy o roboty budowlane powinna sobie zagwarantować skuteczne dochodzenie swoich praw na budowie. Taka ochrona jest bardzo ważna na wypadek, gdy dojdzie do sporu. Powinieneś  mieć z góry przewidziane gotowe rozwiązania i zabezpieczenia, z których sprawnie, skutecznie i szybko skorzystasz.

Jeśli potrzebujesz praktycznych wskazówek z gotowymi wzorami najważniejszych klauzul umownych, to możesz pobrać bezpłatny poradnik  przygotowany przez doświadczonego radcę prawnego.

Wystarczy, że klikniesz ten link >>> „Jak napisać dobrą umowę o roboty budowlane? Poradnik krok po kroku ze wzorami klauzul umownych”.  

I tam pobierzesz darmowy ebook.

Jakie zabezpieczenia warto zawrzeć w umowie o roboty budowlane?

W zależności od tego, którą jesteś stroną umowy o roboty budowlane, warto zabezpieczyć kilka kwestii.

W przypadku, gdy jesteś Inwestorem, potrzebujesz ochrony przed ryzykiem:

  • Nieprawidłowego wykonania umowy;
  • Podwójnej zapłaty na rzecz wykonawcy i podwykonawców.

W przypadku, gdy jesteś Wykonawcą albo Podwykonawcą,  pamiętaj, aby zabezpieczyć:

  • Rzeczywisty zakres robót do wykonania;
  • Odbiór zrealizowanych prac oraz zapłatę swojego wynagrodzenia.

Jak to skutecznie zrobić?

Jeśli chcesz zasięgnąć praktycznej wiedzy na temat tego, jak napisać (podpisać) dobrą umowę o roboty i zabezpieczyć swoje interesy na budowie ➡ możesz pobrać darmowy  e-book z wzorami klauzul umownych z praktycznymi wskazówkami i wyjaśnieniami.

Darmowy ebook pobierzesz przechodząc do tego artykułu  –>  Jak napisać dobrą umowę o roboty budowlane?

W ten sposób możesz zastosować gotowe i sprawdzone rozwiązania „od zaraz”.

Odpowiedzialność wykonawcy i inwestora w umowie o roboty budowlane

Ty, jako przedsiębiorca budowlany wiesz najlepiej, za co powinieneś odpowiadać, a za co nie. Dlatego zachęcam Cię do modyfikacji w umowie zasad odpowiedzialności w drodze uzgodnień stron.

Naprawdę warto w umowie zmodyfikować zasady wzajemnej odpowiedzialności, żeby maksymalnie zabezpieczyć swoje interesy na budowie.

Oczywiście to wymaga trochę czasu i cierpliwości, ale zawsze możesz zrzucić ten ciężar na prawnika, który specjalizuje się w robotach budowlanych.

Czasami gar toczy się o  szczegóły. Ale warto o nie zadbać w chwili negocjowania warunków umowy (czyli przed złożeniem podpisów), gdy strony są skłonne do kompromisu i chętnie prowadzą rozmowy.

Potem w  razie ewentualnego sporu, docenisz ten poświęcony czas i odetchniesz z ulgą. Pamiętaj, że brak odpowiednich klauzul w umowie spowoduje, że w razie problemów, decydować będą ogólne zasady zawarte w kodeksie cywilnym, wspólne dla wszystkich umów.

A to oznacza, że bez uwzględnienia specyfiki pracy na budowie.

Dlatego koniecznie przeczytaj krótki artykuł >>> Jak napisać dobrą umowę o roboty budowlane i pobierz bezpłatny poradnik.

Zawalcz o swoje interesy na budowie. W końcu przezorny zawsze ubezpieczony!

Więcej informacji na temat praw i obowiązków stron umowy o roboty budowlane, możesz znaleźć również w artykule umowa o roboty budowlane oraz na moim blogu prawnik podpowie na budowie.

Zdjęcie Burst pochodzi z Unsplash

Jak sporządzić umowę o roboty budowlane – najczęściej zadawane pytania

Co musi być w umowie o roboty budowlane?

W umowie o roboty budowalne musisz określić przedmiot umowy, podstawowe wzajemne prawa i obowiązki stron. Ponadto wysokość i zasady zapłaty wynagrodzenia oraz najważniejsze terminy (przekazania terenu budowy; rozpoczęcia robót przez wykonawcę; zakończenia robót przez wykonawcę; odbioru końcowego robót; usunięcia wad wykrytych przy odbiorze, jeśli takie będą; płatności wynagrodzenia).

Warto również przewidzieć zabezpieczenia należytego wykonania umowy, kary umowne mobilizujące strony do realizacji swoich obowiązków oraz klauzule umowne w zakresie prawa do jednostronnego rozwiązania umowy.

Jak sporządzić umowę z firmą budowlaną?

Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, powinieneś sporządzić umowę o roboty budowlane na piśmie. Forma pisemna jest przewidziana w celach dowodowych.

Zacznij pisać swoją umowę od podania danych obu stron (imiona i nazwiska albo nazwę firmy) oraz ich adresów, a także form prowadzonej przez wykonawcę / inwestora działalności gospodarczej (numer wpisu do CEiDG /  KRS). Następnie określ zakres powierzonych prac, termin ich wykonania (data rozpoczęcia i zakończenia), wysokość i zasady rozliczenia wynagrodzenia.

Zabezpieczenie dalszych praw i interesów na budowie będzie wymagało konsultacji prawnej. Z pomocą prawnika sporządzisz wzór dobrej i bezpiecznej umowy o roboty budowlane.

Czy umowa o roboty budowlane musi być zawarta na piśmie?

W myśl art. 648 Kodeksu cywilnego umowa o roboty budowlane powinna być zawarta na piśmie.

Umowa ustna będzie co prawda ważna, ale w razie ewentualnego sporu, gdy sprawa trafi do sądu możesz mieć problem z udowodnieniem jej zawarcia oraz treści. Spory budowlane są rozpoznawane w trybie postępowania gospodarczego. Brak pisemnej umowy, może doprowadzić do sytuacji, że sąd nie będzie mógł przesłuchać stron ani świadków. Zatem nie ryzykuj, spisz umowę o roboty budowlane na piśmie!

***

Jak skutecznie odstąpić od umowy o roboty budowlane?

W dzisiejszym wpisie dowiesz się, jak skutecznie odstąpić od umowy o roboty budowlane. I to bez względu na fakt, czy jesteś inwestorem, generalnym wykonawcą czy może podwykonawcą.

W sytuacji, gdy pojawia się problem na budowie, oczywiście najbardziej pożądanym sposobem zakończenia współpracy byłoby porozumienie stron.

Jednak z mojego doświadczenia wynika, że w spornych sytuacjach najczęściej do rozwiązania umowy dochodzi poprzez złożenie przez jedną ze stron oświadczenia o odstąpieniu od umowy [Czytaj dalej…]

Przedsiębiorca nie zmienia swojego statusu MŚP automatycznie (wyrok TSUE T-745/17)

Wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w sprawie T-745/17 podkreśla, że przedsiębiorca nie zmienia automatycznie swojego statusu małego i średniego przedsiębiorstwa (MŚP) na podstawie wyników finansowych za jeden rok obrotowy. Zasada dwóch lat obrotowych ma kluczowe znaczenie przy ocenie statusu MŚP. Oznacza to, że aby firma mogła zmienić swój status z MŚP na dużą firmę […]

więcej

Nowe przepisy o ochronie sygnalistów – najważniejsze informacje

W dniu 19 czerwca 2024 Prezydent RP podpisał ustawę z dnia 14 czerwca 2024 r. o ochronie sygnalistów (dalej: „Ustawa”), która wprowadza nowe regulacje dotyczące ochrony sygnalistów. Wejście w życie tych przepisów zaplanowano na 25 września tego roku. Ich celem jest wzmocnienie ochrony osób, które zgłaszają nieprawidłowości w swoich miejscach pracy, a tym samym zwiększenie […]

więcej

Przekształcenie jednoosobowej działalności gospodarczej w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością

Przekształcenie jednoosobowej działalności gospodarczej (JDG) w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością (sp. z o.o.) to proces, który może przynieść przedsiębiorcy wiele korzyści, ale jednocześnie wymaga zrozumienia i przygotowania się do spełnienia określonych formalności. W niniejszym artykule omówimy najważniejsze aspekty tego procesu, korzyści oraz wyzwania, które mogą się pojawić. Dlaczego warto przekształcić JDG w sp. z o.o.? […]

więcej

Jak założyć spółkę z o.o.

Zakładanie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (sp. z o.o.) wymaga przejścia przez kilka kluczowych kroków. Oto najważniejsze etapy, które pomogą w sprawnym procesie rejestracji. Wybór sposobu rejestracji Pierwszym krokiem jest decyzja, jak zarejestrować spółkę. Można to zrobić tradycyjnie, sporządzając umowę spółki w formie aktu notarialnego, lub skorzystać z internetowego portalu S24. Rejestracja online jest szybsza i […]

więcej

Wyjaśnienia Prezesa UOKiK w sprawie nakładania kar na przedsiębiorców

Przedsiębiorcy będący częścią grup kapitałowych oraz związki przedsiębiorców muszą zwrócić szczególną uwagę na nowe wytyczne dotyczące kar. 9 kwietnia 2024 r. Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) przedstawił nowe zasady nakładania kar na przedsiębiorców. Wyjaśnienia Prezesa UOKiK w sprawie nakładania kar na przedsiębiorców Zmiany te są kluczowe dla firm działających w grupach kapitałowych oraz […]

więcej

Znaczenie zasady dwóch lat obrotowych w ocenie statusu MŚP

Wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w sprawie T-745/17 podkreśla kluczowe znaczenie zasady dwóch lat obrotowych przy ocenie statusu małego i średniego przedsiębiorstwa (MŚP). Przedsiębiorca nie zmienia automatycznie swojego statusu MŚP na podstawie wyników finansowych za jeden rok obrotowy. Znaczenie zasady dwóch lat obrotowych w ocenie statusu MŚP Aby firma mogła zmienić swój status z […]

więcej

Jak założyć fundację rodzinną?

Fundacja rodzinna (F.R.) to nowy instrument prawny w polskim systemie prawnym, wprowadzony ustawą z dnia 26 stycznia 2023 r., obowiązującą od 22 maja 2023 r. Ma na celu ułatwienie przekazania majątku rodzinnego przyszłym pokoleniom oraz realizację określonego celu na podstawie tego majątku. Zakładanie fundacji rodzinnej jest procesem wymagającym przestrzegania określonych kroków i spełnienia wymagań prawnych. […]

więcej

Jak rozliczyć roboty dodatkowe przy wynagrodzeniu ryczałtowym?

Jeżeli zastanawiasz się, jak rozliczyć roboty dodatkowe przy wynagrodzeniu ryczałtowym, to ten artykuł jest dla Ciebie. Przepisy nie definiują robót dodatkowych. Niemniej jednak, sądy stoją na stanowisku, że co do zasady nie ma przeszkód do skutecznego domagania się przez wykonawcę (podwykonawcę), wynagrodzenia za roboty nieprzewidziane w umowie. Powyższa zasada obowiązuje nawet w umowach o roboty […]

więcej

Jak skutecznie odstąpić od umowy o roboty budowlane?

W dzisiejszym wpisie dowiesz się, jak skutecznie odstąpić od umowy o roboty budowlane. I to bez względu na fakt, czy jesteś inwestorem, generalnym wykonawcą czy może podwykonawcą. W sytuacji, gdy pojawia się problem na budowie, oczywiście najbardziej pożądanym sposobem zakończenia współpracy byłoby porozumienie stron. Jednak z mojego doświadczenia wynika, że w spornych sytuacjach najczęściej do […]

więcej

Przekształcenie. Trzy podstawowe błędy

Przekształcenie w spółkę z o.o. – na jakie trzy podstawowe błędy musisz uważać jako przedsiębiorca? Są to: Zbyt późno przygotowany plan przekształcenia Przeoczenie terminu przekształcenia Błędna nazwa spółki Poniżej zajmę się po krótce omówieniem tych błędów oraz wskażę, jak uniknąć błędów przy przekształceniu spółki cywilnej w spółkę z o. o.  Zbyt późno przygotowany plan przekształcenia […]

więcej