Jeśli rozpoczynasz budowę albo jesteś już w trakcie zamierzenia budowlanego i pojawią się problemy techniczne, to poniżej dowiesz się jakie uprawnienia przysługują z tytułu rękojmi za wady robót budowlanych.
W przypadku umowy o roboty budowlane inwestor może w odpowiedni sposób skorzystać z ochrony z tytułu rękojmi przewidzianej (w kodeksie cywilnym) przy klasycznej sprzedaży.
Bowiem do rękojmi za wady wykonanego obiektu stosujemy odpowiednio przepisy o umowie o dzieło. A z kolei do rękojmi za wady dzieła stosujemy odpowiednio przepisy o rękojmi za wady rzeczy sprzedanej.
Podsumowując – zgodnie art. 638 § 1 k.c. do rękojmi za wady obiektu budowlanego możesz w odpowiedni sposób zastosować przepisy o rękojmi przy sprzedaży – konkretnie art. 556–576 k.c.
Jak skutecznie skorzystać z uprawnień ustawowych?
Odpowiedź znajdziesz poniżej.
Kiedy inwestor może skorzystać z ochrony z tytułu rękojmi na roboty budowlane?
W pierwszej kolejności musisz zajrzeć do przepisów o rękojmi przy sprzedaży. To jest nasz punkt wyjścia do ustalenia rodzaju wad/usterek robót budowlanych objętych ochroną ustawową.
Zaczynamy więc od art. 556 (1) § 1 k.c., w którym ustawodawca zawarł przykładowe (przy użyciu zwrotu „w szczególności”) wyliczenie sytuacji niezgodności z umową, które stanowią wadę fizyczną rzeczy.
Występuje ona w poniższych przypadkach:
- a) braku właściwości rzeczy, jakie powinny wynikać z okoliczności lub z jej przeznaczenia (art. 556 (1) § 1 pkt 1 k.c.),
- b) braku właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór (art. 556 (1) § 1 pkt 2 k.c.),
- c) braku możliwości używania rzeczy do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia (art. 556 (1) § 1 pkt 3 k.c.).
- d) rzecz została wydana w stanie niezupełnym.
Przełóżmy teraz powyższe definicje na konkretne rodzaje wad w robotach budowlanych.
Jakie wady w budownictwie obejmuje odpowiedzialność z rękojmi?
W kontekście rękojmi w umowie o roboty budowlane, nie wszystkie rodzaje wad/usterek uprawniają do skorzystania z każdego rodzaju roszczeń z kodeksu cywilnego.
W praktyce warto zwrócić uwagę na poniższe rodzaje najczęściej występujących wad fizycznych, które uruchamiają po stronie inwestora określone uprawnienia:
- Wady nieistotne – > Inwestor uprawniony jest do oceny jakości odebranych robót również pod kątem wad nieistotnych, czyli takich, które można usunąć bez nadmiernego nakładu finansowego.
Wskazówka – Wystarczy takie wady wymienić w protokole odbioru robót. Przyjętą praktyką jest przy tym wyznaczenie terminu do usunięcia stwierdzonych w toku czynności odbiorowych usterek, które należy rozumieć jako wady nieistotne. Czyli wady nie uniemożliwiające prawidłowej eksploatacji wybudowanego obiektu
- Wady istotne -> Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, za istotny charakter wady należy wiązać taki stan, który zakłóca możliwości normalnego korzystania z rzeczy w zakresie jej podstawowych właściwości funkcjonalnych.
Wskazówka – Przełóżmy powyższe na regulacje prawa budowlanego i specyfikę robót budowlanych. Otóż, za wadę istotną uznasz taką wadę, która wyklucza funkcjonowanie obiektu. Jedynie w przypadku wystąpienia wad istotnych inwestor ma prawo odmówić odbioru.
- Wady trwałe -> Wady trwałe to będą takie wady fizyczne, z którymi obiekt budowlany może funkcjonować. Przy czym doprowadzenie do zgodności z umową (przepisami techniczno-budowlanymi) wymagałoby nadmiernych kosztów, czy też (w stosunkach deweloper – generalny wykonawca – podwykonawca) koszt usunięcia wady przewyższa cenę.
- Wady jawne -> Za wady jawne możesz uznać te, które powinny być wykryte najpóźniej do dnia odbioru końcowego. Jesteś w stanie je wykryć ponieważ same będą się ujawniać w toku prac aż do odbioru końcowego obiektu / robót.
- Wady ukryte -> Wadami ukrytymi będą takie, które tkwią w obiekcie, ale ujawniają się dopiero w okresie rękojmi czy gwarancji. To będą m.in. ukryte wady konstrukcyjne, które w przyszłości mogłyby generować dalsze uszkodzenia i koszty.
- Wady podstępnie zatajone -> Wady podstępnie zatajone to te, o których wykonawca niestety wiedział w czasie wykonywania robót budowlanych, a jednocześnie ukrył ich istnienie przed inwestorem .
Wskazówka – w praktyce to mogą być bardzo poważne problemy budowlane, których ujawnienie po czasie spowoduje poważne szkody.
Przykład – zabudowanie w obiekcie materiałów niedopuszczonych do obrotu w budownictwie a jednocześnie zapewnienie inwestora (zamawiającego), że roboty – materiał jest zgodny z zamówieniem i spełnia odpowiednie wymogi.
Więcej szczegółów i przykładów z praktyki znajdziesz w tym artykule >>> Rękojmia na roboty budowlane
Sprawdźmy jakie uprawnienia przysługują inwestorowi przy każdym z rodzaju wad budowlanych.
Co może zrobić inwestor gdy wystąpią wady w robotach budowlanych?
Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, rękojmia na roboty budowlane daje inwestorowi następujące uprawnienia wobec wykonawcy:
- usunięcie wady;
- wymiana rzeczy;
- prawo odstąpienia od umowy;
- prawo obniżenia ceny.
Wykonanie przez inwestora tych uprawnień następuje poprzez dokonanie jednostronnej czynności prawnej, której adresatem jest wykonawca. Mam na myśli złożenie odpowiedniego oświadczenia, w którym inwestor wskazuje rodzaje ujawnionych wad i wybiera określone żądanie mające na celu przywrócenie prawidłowego stanu obiektu/frontu robót.
Przyjrzyjmy się każdemu uprawnieniu z osobna w kontekście rodzaju wad fizycznych.
Prawo do żądania usunięcia wad robót budowlanych?
Zgodnie z kodeksem cywilnym, co do zasady rękojmia w przypadku nieruchomości/obiektów budowlanych trwa 5 lat. Strony umowy mogą uregulować ten okres inaczej, przy czym należy uważać na pewne ustawowe ograniczenia.
W okresie trwania odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli obiekt posiada wadę, inwestor może żądać usunięcia wady (art. 561 § 1 k.c.). To jest pierwsze i podstawowe z uprawnień. I szczerze mówiąc, przy robotach budowlanych powszechnie wybierane żądanie.
Dotyczy ono wad fizycznych zarówno jawnych i ukrytych/istotnych i nieistotnych – ważne, aby obiektywnie rzecz ujmując nadawały się do usunięcia.
W takim przypadku, wykonawca zobowiązany jest usunąć wadę w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla inwestora (art. 561 § 2 k.c.).
Uwaga – jeżeli usunięcie wady byłoby niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów, wykonawca może odmówić usunięcia wady.
Pamiętaj także, że jeżeli inwestorem jest przedsiębiorca, wykonawca może odmówić usunięcia wady także wtedy, gdy koszty zaspokojenia roszczenia o usunięcie są wyższe od wysokości należnego wynagrodzenia wykonawcy. Zatem stoją za tym względy ekonomiczne.
Niemniej jednak w takie sytuacji, gdyby wykonawca mógł odmówić usunięcia wady, inwestor nie pozostaje bezradny. Ma w zanadrzu pozostałe uprawnienia ➡ może żądać obniżenia wynagrodzenia albo od umowy odstąpić.
Wady w budownictwie – prawo do obniżenia wynagrodzenia wykonawcy
Inwestor może również skorzystać z uprawnienia do obniżenia wynagrodzenia wykonawcy składając odpowiednie oświadczenie.
Z takiego oświadczenia o obniżeniu ceny, powinna wynikać nowa wysokość wynagrodzenia, czy to poprzez jej bezpośrednie wskazanie, czy też przez określenie kwoty, o jaką wynagrodzenie ma być obniżone (art. 561(5) k.c.).
Pamiętaj, że proporcja obniżonego wynagrodzenia w stosunku do tego, które wynikają z umowy o roboty budowlane powinna być taka, jak proporcja wartości obiektu z wadą do obiektu bez wady (art. 560 § 3 k.c.).
Uprawnienie to przysługuje w przypadku wad istotnych/nieistotnych/jawnych/ukrytych/trwałych – co do zasady w każdym praktycznie przypadku możesz domagać się obniżenia wynagrodzenia.
Uwaga‼ W przypadku, w którym obniżone wynagrodzenie wykonawcy nie będzie pozostawało w odpowiedniej proporcji, jednostronna czynność prawna inwestora będzie nieważna, jako sprzeczna z ustawą (art. 58 § 1 k.c.).
Dlatego chcąc wybrać uprawnienie do żądania obniżenia wynagrodzenia wykonawcy, skonsultuj z radcą prawnym, w jaki sposób zrobić aby odnieść pożądany skutek.
Pomoc prawną możesz znaleźć tutaj >>> blog Prawnik podpowie na budowie
Odstąpienie od umowy o roboty budowlane w przypadku wad obiektu
Najdalej idącym uprawnieniem w przypadku ochrony z tytułu rękojmi – jest odstąpienie od umowy.
W przypadku, gdy obiekt/roboty posiadają wadę, inwestor może także złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo o odstąpieniu od umowy, chyba że wykonawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla inwestora usunie wadę (art. 560 § 1 k.c.).
Jednakże powyższe ograniczenie nie będzie miało zastosowania, jeżeli „obiekt” był już wcześniej naprawiany przez wykonawcę albo wykonawca nie uczynił zadość obowiązkowi usunięcia wady.
UWAGA – Inwestor nie jest uprawniony do odstąpienia od umowy, jeżeli wada obiektu jest nieistotna (art. 568 § 1 k.c.).
Powyżej już porównałam oba rodzaje wad więc w telegraficznym podsumujmy.
Na gruncie umowy o roboty budowlane można przyjąć, że wada istotna ma miejsce wówczas, gdy wada jest tego rodzaju, że uniemożliwia czynienie właściwego użytku z przedmiotu robót. Ewentualnie wyłącza jego normalne wykorzystanie zgodnie z celem umowy albo odbiera obiektowi cech właściwych lub wyraźnie zastrzeżonych w umowie, istotnie zmniejszając jego wartość.
Aby trafnie ocenić „istotność” wady, trzeba przeanalizować indywidualnie każdy stan faktyczny.
Wymiana rzeczy na wolną od wad w kontekście wad budowlanych
Teraz przeanalizuję wady elementów zamontowanych/wbudowanych, których mamy mnóstwo na budowie.
Zgodnie z art. 561 (1) k.c., jeżeli rzecz wadliwa została zamontowana, inwestor może żądać od wykonawcy demontażu i ponownego zamontowania po dokonaniu wymiany na wolną od wad lub usunięciu wady.
W razie niewykonania tego obowiązku przez wykonawcę, inwestor jest upoważniony do dokonania tych czynności na koszt i niebezpieczeństwo wykonawcy. A zatem mamy powyżej do czynienia z klasycznym wykonaniem zastępczym.
Ale uwaga! Wykonawca (przynajmniej teoretycznie) może odmówić demontażu i ponownego zamontowania, jeżeli koszt tych czynności przewyższa wartość robót budowlanych.
W praktyce najczęściej wykonawca będzie musiał wymienić wadliwe urządzenie/materiał. Tylko ważna jest tutaj czujność i skrupulatność inwestora. Czasami część tych wad obejmuje roboty podlegające zakryciu – dopilnuj, aby rzetelnie dokonywać wszystkich odbiorów częściowych/robót zanikowych/ulegających zakryciu.
Najlepiej wprowadź odpowiednie postanowienia do umowy o roboty budowlane i zabezpiecz swoje roszczenia z tytułu wad/usterek.
Wymiana rzeczy na wolną od wad dotyczy wad jawnych/ukrytych/istotnych i nieistotnych – ważne aby możliwa była fizyczna wymiana danego elementu.
Terminy rękojmi za wady robót budowlanych
Według aktualnego brzmienia przepisów kodeksu cywilnego, ogólny termin okresu rękojmi wynosi 2 lata, co do wad fizycznych ruchomości i 5 lat, co do wad fizycznych nieruchomości. Jeżeli więc w powyższych okresach wada fizyczna zostanie stwierdzona, to wykonawca odpowiada na zasadach rękojmi.
Z punktu widzenia robót budowlanych, interesuje nas termin 5 – letni.
Powyższy termin ma wprost zastosowanie tylko do wad fizycznych.
Pamiętaj również, że roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy na wolną od wad przedawnia się z upływem roku od wykrycia wady.
Także w przypadku wad prawnych, bieg rocznego terminu, o którym mowa w art. 568 § 2 k.c., rozpoczyna się od dnia, w którym inwestor dowiedział się o istnieniu wady. A jeżeli inwestor dowiedział się o istnieniu wady dopiero na skutek powództwa osoby trzeciej – od dnia, w którym orzeczenie wydane w sporze z osobą trzecią stało się prawomocne.
Terminy rękojmi (2 lata i 5 lat) co do zasady mogą być skracane lub wydłużane, z uwzględnieniem ograniczenia w obrocie konsumenckim.
Jeżeli kupującym jest konsument, ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest dopuszczalne tylko w przypadkach określonych w przepisach szczególnych.
Kiedy inwestor straci uprawnienia z rękojmi?
Poza brakiem zachowania terminów, o których mowa powyżej, inwestor może również z innych przyczyn stracić uprawnienia z rękojmi.
Mimo, iż odpowiedzialność z tytułu rękojmi ma charakter rygorystyczny i wręcz absolutny, to może się zdarzyć, że mimo wystąpienia wady wykonawca nie będzie musiał jej usuwać.
Otóż, inwestor traci uprawnienia z tytułu rękojmi co do wad, o których wiedział i których usunięcia nie żądał.
Oczywiście podstawą zwolnienia wykonawcy z odpowiedzialności będzie wykazanie, że inwestor rzeczywiście miał świadomość wady, a mimo to ją zaakceptował.
W razie ewentualnego sporu sądowego, wykonawca będzie miał obowiązek udowodnienia, że inwestor faktycznie wiedział o wadach. Dlatego jeśli jesteś wykonawcą/podwykonawcą i wiesz, że inwestor/generalny wykonawca akceptuje jakieś odstępstwa, to zadbaj o spisanie odpowiedniego dokumentu.
Inwestor może również stracić uprawnienia wskutek nieprawidłowego złożenia oświadczenia o zgłoszeniu wady i wyborze nieodpowiedniego roszczenia z rękojmi.
Więcej na temat warunków formalnych, jakim inwestor musi sprostać – znajdziesz w tym artykule >>> Rękojmia na roboty budowlane
Jak skutecznie dochodzić roszczeń z rękojmi – pomoc prawnika
Pamiętaj, że powyższe zasady wynikające z kodeksu cywilnego obowiązują wtedy, gdy nie masz w umowie własnych postanowień dotyczących zakresu rękojmi.
Kodeks cywilny oferuje szereg regulacji. Niemniej jednak, zgodnie z art. 558 k.c. strony mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć.
Tylko uwaga! Jeżeli inwestorem jest konsument, ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest dopuszczalne tylko w przypadkach określonych w przepisach szczególnych.
Aby wprowadzić prawnie skuteczne rozwiązania i odpowiednio zabezpieczyć interesy inwestora lub/i wykonawcy/podwykonawcy z tytułu rękojmi – warto zasięgnąć porady prawnej. Profesjonalna pomoc prawna może okazać się bezcenna na etapie zawierania umowy.
Bowiem mając dobrą umowę o roboty budowlane, w razie pojawienia się wad/usterek od razu masz gotową procedurę i mocne zabezpieczenie na wypadek, gdyby wykonawca nie chciał dobrowolnie przywrócić obiektu do prawidłowego stanu.
Pomoc prawna może okazać się również niezbędna wtedy, gdy już wcześniej zawarłeś umowę, nie masz w niej odpowiednich klauzul, a potrzebujesz skutecznego działania ponieważ pojawiły się wady obiektu i powstał spór z wykonawcą.
Warto skonsultować sprawę z radcą prawnym, który sprawdzi Twoją umowę i pomoże wybrać skuteczne i bezpieczne rozwiązanie a następnie wyegzekwować Twoje prawa na budowie.
Uwierz mi, że nie zawsze trzeba pójść do sądu. Można również podjąć skuteczne negocjacje i użyć właściwych merytorycznych argumentów.
Prawnik będzie wiedział, jak zachęcić Twojego kontrahenta do ugodowego załatwienia sprawy 😉
Więcej informacji na temat odpowiedzialności za wady robót budowlanych, a także pomoc prawną możesz znaleźć w artykule Rękojmia na robot budowlane oraz na moim blogu Prawnik podpowie na budowie
Zdjęcia: EJ Yao, Nathan Waters
***
Jak sporządzić umowę o roboty budowlane?
Zgodnie z art.647 k.c. przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej. Z kolei inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.
Zatem co do zasady, przedmiotem umowy jest obiekt, do którego oddania zobowiązuje się wykonawca [Czytaj dalej…]
