Zgodnie z art.647 k.c. przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej. Z kolei inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.
Zatem co do zasady, przedmiotem umowy jest obiekt, do którego oddania zobowiązuje się wykonawca.
A co z podwykonawcami, którzy realizują tylko część zadania – np. instalacje elektryczne / roboty dekarskie / część robót murarskich ? Wszystko zależy od konkretnego przypadku na budowie.
Otóż przedmiotem umowy o roboty budowlane nie musi być wykonanie całego obiektu. Możliwe jest wykonanie jego części.
To, co odróżnia umowę o roboty budowlane od innych umów na budowie – np. umowy o dzieło, to przede wszystkim przedmiot prac.
Jeżeli przedmiotem świadczenia wykonawcy/podwykonawcy jest taki rezultat pracy, który jest wynikiem wykonanych robót budowlanych przewidzianych w dokumentacji technicznej obiektu – to najprawdopodobniej potrzebujesz umowy o roboty budowlane.
Umowa o roboty budowlane – podstawowe elementy
Spójrz poniżej na checklistę podstawowych elementów, jakie powinna zawierać każda umowa o roboty budowlane.
To jest takie absolutne minimum, które ułatwi Ci przygotowanie najprostszego wzoru umowy:
- Tytuł „umowa o roboty budowlane” plus data oraz miejscowość jej podpisania;
- Szczegółowe dane Inwestora tj. nazwa, siedziba, numer NIP / KRS oraz imię, nazwisko i funkcja osoby reprezentującej Inwestora (w przypadku przedsiębiorców) albo imię i nazwisko oraz miejsce zamieszkania (w przypadku osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej),
- Szczegółowe dane Wykonawcy zawierające nazwa, adres siedziby, numer NIP / KRS oraz imię i nazwisko osoby reprezentującej Wykonawcę,
- Szczegółowy zakres robót, czyli opis obiektu albo przedmiar robót z jego podstawowymi parametrami,
- Termin rozpoczęcia oraz zakończenia prac,
- Szczegóły dotyczące obowiązków stron: np. po czyjej stronie pozostaje zakup i dostawa materiałów budowlanych / dostawa mediów na budowę / procedury odbiorów robót itd.
- Wynagrodzenie — określenie sposobu płatności, zaliczkowania oraz warunków wystawiania faktur przez Wykonawcę,
- Określenie okresu gwarancji i rękojmi na roboty budowlane oraz sposobu i terminu usunięcia ewentualnych wad / usterek,
- Kary umowne – procedura ich naliczania i egzekwowania,
- Procedura odstąpienia od umowy – zdarzenia uprawniające obie strony do rozwiązania umowy oraz zasady przeprowadzenia inwentaryzacji wykonanych na dzień odstąpienia robót.
To jest takie absolutne minimum, które musi zawierać każda umowa o roboty budowlane.
Oczywiście warto dodatkowo zabezpieczyć się w umowie w taki sposób, który uchroni Cię przed działaniem nieuczciwego wykonawcy albo niewypłacalnego inwestora. W takim jednak przypadku niezbędna będzie pomoc radcy prawnego albo adwokata.
Chcesz sporządzić dobrą umowę o roboty budowlane – darmowy poradnik do pobrania
Każda ze stron umowy o roboty budowlane powinna sobie zagwarantować skuteczne dochodzenie swoich praw na budowie. Taka ochrona jest bardzo ważna na wypadek, gdy dojdzie do sporu. Powinieneś mieć z góry przewidziane gotowe rozwiązania i zabezpieczenia, z których sprawnie, skutecznie i szybko skorzystasz.
Jeśli potrzebujesz praktycznych wskazówek z gotowymi wzorami najważniejszych klauzul umownych, to możesz pobrać bezpłatny poradnik przygotowany przez doświadczonego radcę prawnego.
Wystarczy, że klikniesz ten link >>> „Jak napisać dobrą umowę o roboty budowlane? Poradnik krok po kroku ze wzorami klauzul umownych”.
I tam pobierzesz darmowy ebook.
Jakie zabezpieczenia warto zawrzeć w umowie o roboty budowlane?
W zależności od tego, którą jesteś stroną umowy o roboty budowlane, warto zabezpieczyć kilka kwestii.
W przypadku, gdy jesteś Inwestorem, potrzebujesz ochrony przed ryzykiem:
- Nieprawidłowego wykonania umowy;
- Podwójnej zapłaty na rzecz wykonawcy i podwykonawców.
W przypadku, gdy jesteś Wykonawcą albo Podwykonawcą, pamiętaj, aby zabezpieczyć:
- Rzeczywisty zakres robót do wykonania;
- Odbiór zrealizowanych prac oraz zapłatę swojego wynagrodzenia.
Jak to skutecznie zrobić?
Jeśli chcesz zasięgnąć praktycznej wiedzy na temat tego, jak napisać (podpisać) dobrą umowę o roboty i zabezpieczyć swoje interesy na budowie ➡ możesz pobrać darmowy e-book z wzorami klauzul umownych z praktycznymi wskazówkami i wyjaśnieniami.
Darmowy ebook pobierzesz przechodząc do tego artykułu –> Jak napisać dobrą umowę o roboty budowlane?
W ten sposób możesz zastosować gotowe i sprawdzone rozwiązania „od zaraz”.
Odpowiedzialność wykonawcy i inwestora w umowie o roboty budowlane
Ty, jako przedsiębiorca budowlany wiesz najlepiej, za co powinieneś odpowiadać, a za co nie. Dlatego zachęcam Cię do modyfikacji w umowie zasad odpowiedzialności w drodze uzgodnień stron.
Naprawdę warto w umowie zmodyfikować zasady wzajemnej odpowiedzialności, żeby maksymalnie zabezpieczyć swoje interesy na budowie.
Oczywiście to wymaga trochę czasu i cierpliwości, ale zawsze możesz zrzucić ten ciężar na prawnika, który specjalizuje się w robotach budowlanych.
Czasami gar toczy się o szczegóły. Ale warto o nie zadbać w chwili negocjowania warunków umowy (czyli przed złożeniem podpisów), gdy strony są skłonne do kompromisu i chętnie prowadzą rozmowy.
Potem w razie ewentualnego sporu, docenisz ten poświęcony czas i odetchniesz z ulgą. Pamiętaj, że brak odpowiednich klauzul w umowie spowoduje, że w razie problemów, decydować będą ogólne zasady zawarte w kodeksie cywilnym, wspólne dla wszystkich umów.
A to oznacza, że bez uwzględnienia specyfiki pracy na budowie.
Dlatego koniecznie przeczytaj krótki artykuł >>> Jak napisać dobrą umowę o roboty budowlane i pobierz bezpłatny poradnik.
Zawalcz o swoje interesy na budowie. W końcu przezorny zawsze ubezpieczony!
Więcej informacji na temat praw i obowiązków stron umowy o roboty budowlane, możesz znaleźć również w artykule umowa o roboty budowlane oraz na moim blogu prawnik podpowie na budowie.
Zdjęcie Burst pochodzi z Unsplash
Jak sporządzić umowę o roboty budowlane – najczęściej zadawane pytania
Co musi być w umowie o roboty budowlane?
W umowie o roboty budowalne musisz określić przedmiot umowy, podstawowe wzajemne prawa i obowiązki stron. Ponadto wysokość i zasady zapłaty wynagrodzenia oraz najważniejsze terminy (przekazania terenu budowy; rozpoczęcia robót przez wykonawcę; zakończenia robót przez wykonawcę; odbioru końcowego robót; usunięcia wad wykrytych przy odbiorze, jeśli takie będą; płatności wynagrodzenia).
Warto również przewidzieć zabezpieczenia należytego wykonania umowy, kary umowne mobilizujące strony do realizacji swoich obowiązków oraz klauzule umowne w zakresie prawa do jednostronnego rozwiązania umowy.
Jak sporządzić umowę z firmą budowlaną?
Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, powinieneś sporządzić umowę o roboty budowlane na piśmie. Forma pisemna jest przewidziana w celach dowodowych.
Zacznij pisać swoją umowę od podania danych obu stron (imiona i nazwiska albo nazwę firmy) oraz ich adresów, a także form prowadzonej przez wykonawcę / inwestora działalności gospodarczej (numer wpisu do CEiDG / KRS). Następnie określ zakres powierzonych prac, termin ich wykonania (data rozpoczęcia i zakończenia), wysokość i zasady rozliczenia wynagrodzenia.
Zabezpieczenie dalszych praw i interesów na budowie będzie wymagało konsultacji prawnej. Z pomocą prawnika sporządzisz wzór dobrej i bezpiecznej umowy o roboty budowlane.
Czy umowa o roboty budowlane musi być zawarta na piśmie?
W myśl art. 648 Kodeksu cywilnego umowa o roboty budowlane powinna być zawarta na piśmie.
Umowa ustna będzie co prawda ważna, ale w razie ewentualnego sporu, gdy sprawa trafi do sądu możesz mieć problem z udowodnieniem jej zawarcia oraz treści. Spory budowlane są rozpoznawane w trybie postępowania gospodarczego. Brak pisemnej umowy, może doprowadzić do sytuacji, że sąd nie będzie mógł przesłuchać stron ani świadków. Zatem nie ryzykuj, spisz umowę o roboty budowlane na piśmie!
***
Jak skutecznie odstąpić od umowy o roboty budowlane?
W dzisiejszym wpisie dowiesz się, jak skutecznie odstąpić od umowy o roboty budowlane. I to bez względu na fakt, czy jesteś inwestorem, generalnym wykonawcą czy może podwykonawcą.
W sytuacji, gdy pojawia się problem na budowie, oczywiście najbardziej pożądanym sposobem zakończenia współpracy byłoby porozumienie stron.
Jednak z mojego doświadczenia wynika, że w spornych sytuacjach najczęściej do rozwiązania umowy dochodzi poprzez złożenie przez jedną ze stron oświadczenia o odstąpieniu od umowy [Czytaj dalej…]
