Umowa przedwstępna jest bardzo często podpisywana przed umową przenoszącą własność nieruchomości (umowa przyrzeczona). Można ją zawrzeć zarówno w formie pisemnej jak i w formie aktu notarialnego. Różnica w tych przypadkach dotyczy skutków, jakie wywołuje umowa przedwstępna.
Forma pisemna
Jeśli umowa przedwstępna przyjęła formę pisemną, to w razie jej niewykonania można dochodzić jedynie odszkodowania.
Co więcej, zwykle odszkodowanie okazuje się wyraźnie ograniczone – tylko do naprawienia szkody, którą poniosło się w związku z tym, że liczyło się na zawarcie umowy przyrzeczonej (ujemny interes umowny).
Odszkodowaniem w tej sytuacji może objąć dla przykładu zwrot wpłaconej zaliczki.
>>> Czy istnieje uniwersalny wzór umowy o podwykonawstwo robót budowlanych? Przeczytaj artykuł: Co powinna zawierać umowa o podwykonawstwo na roboty budowlane?
Konstrukcja przyjmowana wówczas, kiedy umowa przedwstępna przeniesienia własności nieruchomości została zawarta w zwykłej formie pisemnej określa się mianem słabszego skutku umowy przedwstępnej.
Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego
Jeżeli natomiast umowa przedwstępna miała formę aktu notarialnego, to przy jej niewykonaniu – w oderwaniu od wyżej opisanego roszczenia odszkodowawczego – można dochodzić jej zawarcia przed sądem.
Wyrok sądowy zastąpi wówczas umowę – a przynajmniej tak sądzi większość prawników, choć niektórzy uważają, iż wyrok zastępuje wyłącznie oświadczenie pozwanego.
>>> Sprawdź z jakich rozwiązań możesz skorzystać, jeśli chcesz skutecznie odstąpić od umowy o roboty budowlane
W efekcie dzięki orzeczeniu sądu przymusza się kontrahenta do zawarcia umowy przyrzeczonej.
Co ciekawe, przymusić można w ten sposób również osobę trzecią, o ile roszczenie zostało ujawnione w księgach wieczystych nieruchomości. Tę konstrukcję nazywa się silniejszym skutkiem umowy przedwstępnej.
Często banki udzielając kredytów hipotecznych wymagają przedstawienia umowy przedwstępnej, jednak nie w postaci aktu notarialnego.
>>> Odwołanie do Krajowej Izby Odwoławczej – jakie są szanse na pozytywne zakończenie sprawy? Sprawdź we wpisie: Czy warto złożyć odwołanie do Krajowej Izby Odwoławczej?
Dlatego też wtedy wystarczy umowa przedwstępna w zwykłej formie pisemnej.
O akt notarialny lepiej postarać się, gdy zamierza się zakupić konkretną nieruchomość, a zachodzi obawa, że ktoś zrealizuje ten pomysł wcześniej.
O umowie przedwstępnej przeczytasz m.in. na blogu Jakim prawem oraz Prawnik podpowie na budowie.
Zdjęcie Scott Graham pochodzi z Unsplash
***
Właściwość sądu ze względu na miejsce wykonania umowy
Jeśli jako wierzyciel masz zamiar dochodzić przed sądem spełnienia świadczenia przez swojego dłużnika, musisz zwrócić uwagę na właściwość sądu.
To szczególnie ważne w sytuacji, gdy z kontrahentem nie dokonaliście wyboru sądu w umowie [Czytaj dalej…]
