Tyle to trwało w przypadku krakowskiej kamienicy, w której urodził się Wit Stwosz.
Sprawa trzykrotnie trafiała do Sądu Najwyższego, a wartość nieruchomości wyceniono na 13 milionów złotych.
Nie tylko dlatego warto zwrócić na nią uwagę – posłużyć może jako jaskrawy przykład problemu rozliczania posiadania i korzystania przez współwłaścicieli z rzeczy „ponad przysługujący im udział”.
Do tej pory w orzecznictwie wykształciły się w tej materii dwa kierunki.
Korzystanie z nieruchomości tylko w ramach udziału
W omawianej sprawie (sygn. akt III CSK 331/09) współwłaścicieli było 4. Dwóch z nich, posiadających mniejszą część udziałów (11/48), zajmowało lokal użytkowy znajdujący się na parterze zabytkowej kamienicy i prowadziło tam restaurację.
Rzecz w tym, że wielkość zajmowanej przez nich powierzchni znacznie przekraczała wysokość ich udziałów.
„Większościowi” współwłaściciele żądali w związku z tym m.in. zasądzenia na ich rzecz przypadającej im części pożytków, które pobrali współwłaściciele „mniejszościowi”.
Pożytki to, najogólniej rzecz ujmując, dochody otrzymywane z rzeczy czy prawa, np. czynsz najmu.
Sąd Najwyższy w omawianej sprawie uznał, że:
Posiadanie rzeczy wspólnej i korzystanie z niej jest uzależnione od możliwości pogodzenia z posiadaniem i korzystaniem z tej rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli, a elementem oceny tej możliwości jest wielkość udziału współwłaściciela. Posiadanie i korzystanie współwłaściciela poza zakres oznaczony wielkością udziału jest nieuprawnionym posiadaniem i korzystaniem.
>>> Dlaczego warto jak najszybciej rozwiązać kwestię działu spadku?
Sąd dopuścił więc możliwość korzystania z rzeczy ponad udział przysługujący współwłaścicielowi.
Współwłaściciele nieruchomości są co prawda uprawnieni do korzystania z całej rzeczy, ale w sposób nie naruszający praw innych współwłaścicieli.
Ostatecznie współwłasność została zniesiona poprzez podział nieruchomości i przyznanie konkretnych lokali współwłaścicielom z obowiązkiem dopłat na rzecz współwłaścicieli „większościowych”.
W rozstrzygnięciu znalazły się również kwestie związane z rozliczeniem nakładów, pożytków, a nawet wyrównaniem szkody związanej z zalaniem lokalu.
Korzystanie z rzeczy ponad udział jest niemożliwe
W orzecznictwie prezentowany jest też odmienny pogląd, tj. skoro każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do korzystania z całej rzeczy, to siłą rzeczy nie jest możliwe, aby korzystał z niej ponad przysługujący mu udział.
Tak na przykład orzekł SN w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 19 marca 2013 r., sygn. akt III CZP 88/12.
>>> Im więcej ogłoszonych upadłości konsumenckich, tym więcej nieruchomości sprzedawanych przez syndyków. Jak dokonać zakupu nieruchomości od syndyka?
Nie oznacza to jednak, że współwłaściciel, którego prawo do posiadania i korzystania z nieruchomości zostało naruszone przez innych współwłaścicieli, nie może formułować żadnych roszczeń z tym związanych.
Roszczenie o wynagrodzenie za bezprawne korzystanie z rzeczy wspólnej przez innego współwłaściciela może być dochodzone zarówno obok roszczenia o zwrot pożytków (art. 207 KC), jak i samodzielnie, nawet wtedy, gdy żadne pożytki lub inne przychody nie zostały przez bezprawnie władającego współwłaściciela pobrane. Taki współwłaściciel pozbawiony lub bezprawnie niedopuszczony do współposiadania, i korzystania z rzeczy wspólnej, może też dochodzić zarówno dopuszczenia do współposiadania, jak i wynagrodzenia za bezprawne korzystanie z rzeczy przez innych współwłaścicieli
W kwestii wysokości wynagrodzenia SN wskazał, że wyznacznikiem powinny być stawki rynkowe za korzystanie z danego rodzaju rzeczy oraz czas bezprawnego współposiadania i korzystania z rzeczy przez innego współwłaściciela.
Zdjęcie Gabriella Bortolussi pochodzi z Unsplash
***
Zasiedzenie udziału we współwłasności
Zdarza się, że nieruchomości pozostawiane są przez właścicieli przez jakiś czas same sobie. Dzieje się tak np. w wyniku zmiany składu współwłaścicieli będącej rezultatem dziedziczenia.
Jeśli taki stan utrzymuje się przez kilkadziesiąt lat, współwłaściciel powinien liczyć się z tym, że pewnego dnia może otrzymać z sądu odpis wniosku o stwierdzenie nabycia własności jego udziału w nieruchomości przez zasiedzenie [Czytaj dalej…]
