Współwłasność nieruchomości a zakup udziałów

Elzbieta Liberda - radca prawny Elzbieta Liberda - radca prawny

Współwłasność to temat bardzo rozległy, więc jego omówienie lepiej jest podzielić na kilka wątków. Dziś o problemach przy nabyciu udziałów w nieruchomości i zniesieniu takiej współwłasności.

Współwłasność – co to takiego?

Współwłasność jest instytucją uregulowaną w przepisach Kodeksu cywilnego. Można ją tłumaczyć jako stan, w którym własność tej samej rzeczy przysługuje w sposób niepodzielny kilku osobom. Wyróżnia się przy tym trzy podstawowe cechy współwłasności:

  • jedność przedmiotu własności
  • wielość podmiotów własności
  • niepodzielność wspólnego prawa własności

Ten ostatni element wskazuje na fakt, że każdy ze współwłaścicieli ma prawo do całej rzeczy, nie zaś jedynie do jej części. Stąd zwykle wynika najwięcej problemów.

Współwłasność – rodzaje

Współwłasność może przyjmować dwie formy, które różnią się przede wszystkim uprawnieniami współwłaścicieli do rozporządzania rzeczą:

  • współwłasność w częściach ułamkowych – występują w niej udziały określone ułamkiem, a więc współwłaściciel może rozporządzać samodzielnie swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
  • współwłasność łączna – nie występują w niej udziały, a więc przez cały okres jej trwania współwłaściciel nie może rozporządzać samodzielnie swoim prawem. Przykład to ustawowa wspólność małżeńska, gdzie jeden małżonek nie może sprzedać swojej „połowy” nieruchomości bez zgody drugiego małżonka.

Trzeba przy tym pamiętać, że rozporządzenie rzeczą wspólną (np. całą nieruchomością) oraz do dokonywania czynności przekraczających zwykły zarząd (np. wydzierżawienie nieruchomości) jest możliwe tylko za zgodą wszystkich współwłaścicieli. To kolejny problem, bowiem współwłaściciele nierzadko się ze sobą nie zgadzają.

O takich przypadkach w kontekście remontów czy pozwoleń na prowadzenie lokalu sprzedającego napoje alkoholowe pisałam w jednym z wcześniejszych artykułów – TUTAJ.

Udział bez lokalu

Często zdarza się, że współwłaściciel ma udziały w nieruchomości, ale tylko teoretycznie – w dokumencie. Mowa o sytuacji, kiedy wszystkie lokale są już w posiadaniu innych współwłaścicieli. Wszystko dlatego, że co do zasady współwłasność nie określa umiejscowienia udziału (np. 20m2 na II piętrze). Wówczas często jedynym rozwiązaniem tej kwestii okazuje się zniesienie współwłasności.

Współwłasność – zniesienie

Współwłasność może zostać zniesiona na dwa sposoby, w których wiele zależy od porozumienia między współwłaścicielami:
umowne zniesienie współwłasności – koniecznie musi zostać zawarta przez wszystkich współwłaścicieli, powinna też określać podstawowe kwestie takie jak sposób zniesienia współwłasności, oświadczenia o przeniesieniu udziałów bądź postanowienia o spłatach i dopłatach oraz ich terminach. Dla nieruchomości umowę tę obligatoryjnie sporządza się w formie aktu notarialnego.
sądowe zniesienie współwłasności – postępowanie nieprocesowe przed sądem rejonowym. Stosowane, gdy współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia. Może prowadzić do podziału rzeczy wspólnej na trzy różne sposoby (o ich zastosowaniu Sądy wielokrotnie wypowiadały się w swoich orzeczeniach – przykłady takich spraw można zobaczyć W TYM MIEJSCU):

  • podział rzeczy wspólnej (np. podział fizyczny)
  • przyznanie rzeczy jednemu bądź niektórym ze współwłaścicieli (za spłatą pozostałych)
  • podział cywilny (sprzedaż rzeczy wspólnej)

Podział rzeczy wspólnej

Sąd dzieli rzecz wspólną na liczbę części równą liczbie współwłaścicieli, stosownie do wielkości ich udziałów. Wyodrębnione tak części winny odpowiadać wartością wielkości udziałów, co jednak nie zawsze jest gospodarczo celowe, albo po prostu niemożliwe. Wtedy dla wyrównania tych wartości stosuje się dopłaty pieniężne.

Przyznanie rzeczy jednemu bądź niektórym ze współwłaścicieli

Jest możliwe tylko wtedy, gdy współwłaściciele wyrażą zgodę na takie niepełne zniesienie współwłasności. Zwykle to rozwiązanie znajduje zastosowanie w odniesieniu do nieruchomości, bowiem ich podział fizyczny często jest niemożliwy. Pozostali współwłaściciele powinni zostać spłaceni stosownie do wartości ich udziałów we współwłasności.

Podział cywilny

Odbywa się na wniosek wszystkich współwłaścicieli oraz w sytuacji, gdy nie ma wniosku, ale nieruchomość nie może zostać podzielona, zaś okoliczności danej sprawy przemawiają za rozstrzygnięciem sprawy w ten sposób. W szczególności chodzi tutaj o sytuacje, gdy żaden ze współwłaścicieli nie zgadza się na przyznanie mu rzeczy w naturze, albo gdy żaden lub ubiegający się o przyznanie mu rzeczy wspólnej współwłaściciel nie byłby w stanie ponieść ciężaru spłat. Podziału cywilny sprowadzającego się w istocie do sprzedaży rzeczy wspólnej dokonuje się zgodnie z art. 1066-1071 Kodeksu postępowania cywilnego w trybie postępowania egzekucyjnego na drodze licytacji.

Współwłasność prędzej czy później niemal zawsze dobiegnie końca. Niestety zdarza się, że przy sprawie o zniesienie współwłasności będzie trzeba zapłacić za korzystanie z metrażu, który wcale w ramach nabytego udziału nie przysługiwał (bo jak wcześniej wspomniano – wszystkie lokale były zajęte przez innych współwłaścicieli).

Może oczywiście zdarzyć się tak, że w akcie notarialnym zostanie zaznaczone uprawnienie do zajmowania danego lokalu w ramach nabytych udziałów. Nie wyłącza to jednak prawa pozostałych współwłaścicieli do żądania zniesienia współwłasności. Nie wyklucza też pozbawienia własności takiego lokalu postanowieniem Sądu. Udział w nieruchomości zawsze można stracić.

W najgorszym przypadku poza samą utratą udziału, Sąd zobowiąże współwłaściciela do zapłaty pozostałym współwłaścicielom zwykle wcale niemałych kwot pieniężnych…

Autor: Elzbieta Liberda - radca prawny, autorka bloga O prawie i nieruchomościach bez znieczulenia.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: