Umowa przedwstępna – forma pisemna a akt notarialny

Andrzej Krysta - radca prawny Andrzej Krysta - radca prawny

Umowa przedwstępna jest bardzo często podpisywana przed umową przenoszącą własność nieruchomości (umowa przyrzeczona). Można ją zawrzeć zarówno w formie pisemnej jak i w formie aktu notarialnego. Różnica w tych przypadkach dotyczy skutków, jakie wywołuje umowa przedwstępna.

Jeśli umowa przedwstępna przyjęła formę pisemną, to w razie jej niewykonania można dochodzić jedynie odszkodowania. Co więcej, zwykle odszkodowanie okazuje się wyraźnie ograniczone – tylko do naprawienia szkody, którą poniosło się w związku z tym, że liczyło się na zawarcie umowy przyrzeczonej (ujemny interes umowny). Odszkodowaniem w tej sytuacji może objąć dla przykładu zwrot wpłaconej zaliczki. Konstrukcja przyjmowana wówczas, kiedy umowa przedwstępna przeniesienia własności nieruchomości została zawarta w zwykłej formie pisemnej określa się mianem słabszego skutku umowy przedwstępnej.

Jeżeli natomiast umowa przedwstępna miała formę aktu notarialnego, to przy jej niewykonaniu – w oderwaniu od wyżej opisanego roszczenia odszkodowawczego – można dochodzić jej zawarcia przed sądem. Wyrok sądowy zastąpi wówczas umowę – a przynajmniej tak sądzi większość prawników, choć niektórzy uważają, iż wyrok zastępuje wyłącznie oświadczenie pozwanego. W efekcie dzięki orzeczeniu sądu przymusza się kontrahenta do zawarcia umowy przyrzeczonej. Co ciekawe, przymusić można w ten sposób również osobę trzecią, o ile roszczenie zostało ujawnione w księgach wieczystych nieruchomości (więcej o tym TUTAJ). Tę konstrukcję nazywa się silniejszym skutkiem umowy przedwstępnej.

Często banki udzielając kredytów hipotecznych wymagają przedstawienia umowy przedwstępnej, jednak nie w postaci aktu notarialnego. Dlatego też wtedy wystarczy umowa przedwstępna w zwykłej formie pisemnej. O akt notarialny lepiej postarać się, gdy zamierza się zakupić konkretną nieruchomość, a zachodzi obawa, że ktoś zrealizuje ten pomysł wcześniej.

Autor: Andrzej Krysta - radca prawny, autor bloga o obrocie nieruchomościami, pt.: Nieruchomości kupuj, najmuj i sprzedawaj bezpiecznie.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: