Umowa najmu zawarta na czas oznaczony co do zasady wygasa z chwilą upływu terminu, na jaki ją zawarto. Art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego wskazuje jednak, że jeśli czas trwania najmu jest oznaczony, to zarówno wynajmujący jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w przypadkach określonych w umowie. Wynika więc z tego, iż możliwość wypowiedzenia umowy najmu na czas oznaczony uzależniona jest od jej wprowadzenia do tejże umowy.
Kodeks cywilny w przywoływanym we wstępie przepisie wykorzystuje sformułowanie „w przypadkach określonych w umowie”. Wiązały się z tym liczne wątpliwości, czy umowa najmu musi zawierać konkretne przypadki, w których umowę można wypowiedzieć, czy wystarczające będzie tylko wskazanie, że umowa może zostać wypowiedziana „z ważnych przyczyn”. Sąd Najwyższy w jedynym z orzeczeń (sygn. akt III CZP 92/06) dopuścił wypowiedzenie umowy najmu w związku z zaistnieniem owych ważnych przyczyn. Pojęcie to jest wysoce nieostre, bo ważna przyczyna dla jednej ze stron umowy wcale nie musi być ważną przyczyną również dla drugiej strony tej umowy. Dlatego w sporach dotyczących wypowiedzenia umowy najmu na czas oznaczony ostateczna ocena ważnych przyczyn pozostaje w gestii sądu.
Warto jednak w umowie najmu przewidzieć konkretne sytuacje, które strony zgodnie uznają za przyczyny dające uzasadnienie wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony.
