Uchwała wspólnoty mieszkaniowej i sezon grillowy

Natalia Klima-Piotrowska - adwokat Natalia Klima-Piotrowska - adwokat

Lipiec. Sezon grillowy dawno został otwarty i potrwa jeszcze przez jakiś czas. Stąd niektórzy mają wątpliwości prawne związane właśnie z grillowaniem. Konkretniej – czy wspólnota mieszkaniowa może podjąć uchwałę o zakazie grillowania na balkonie?

Odpowiedź na to pytanie nie jest oczywista. Wspólnota mieszkaniowa poprzez uchwały reguluje sprawy zarządu wspólną nieruchomością. Nie jest natomiast uprawniona do ingerencji w indywidualne prawo własności konkretnych lokali. Balkon, o czym pisałam dawniej, to na pewno część przynależna do mieszkania. W związku z tym moim zdaniem uchwała wspólnoty mieszkaniowej nie może zakazać grillowania na balkonie. Powzięcie takiej uchwały otwiera możliwość jej zaskarżenia do sądu, motywowanego faktem naruszenia prawa oraz naruszeniem interesów właściciela lokalu, który powinien móc korzystać ze swojego lokalu, włączając w to właśnie balkon.

Praktycznie często ma miejsce sytuacja, kiedy wspólnota mieszkaniowa uchwala regulamin zakazujący m.in. grillowania na balkonie, albo jedynie uchwałę w tej kwestii. Warto tutaj przyjrzeć się nieco bliżej możliwości egzekwowania takiego zakazu. Jeżeli bowiem właściciel lokalu będzie zakaz łamał, sąsiedzi mogą o tym zawiadomić zarządcę nieruchomości w kontekście naruszenia regulaminu. Zarządca może wysłać wtedy upomnienie z przypomnieniem, że dany lokator zobowiązał się przestrzegać regulaminu.

Czy grillującemu lokatorowi mogą grozić inne konsekwencje? W skrajnych sytuacjach uporczywe (a więc wielokrotne) łamanie zakazu może prowadzić do wytoczenia powództwa o nakaz sprzedaży lokalu na drodze licytacji sądowej na podstawie art. 16 ustawy o własności lokali.

Decyzja co do skuteczności pozwu należy do sądu, natomiast moim zdaniem nawet częste grillowanie na własnym balkonie nie stanowi uzasadnienia dla pozbawienia właściciela prawa własności lokalu (za odpłatnością, zasadniczo niższą niż cena rynkowa), bo powinno mieć to charakter wyłącznie nadzwyczajny.

Na koniec jeszcze o zapachu grilla, który z punktu widzenia prawa jest tzw. immisją – oddziaływaniem nieruchomości (tego co się na niej dzieje) na nieruchomości sąsiednie. Każdy sąsiad może domagać się zaprzestania od grillującego lokatora powstrzymania się od działań zakłócających korzystanie z jego nieruchomości. Wchodzi to w grę, kiedy zakłócanie to jest „ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”. Oznacza to w uproszczeniu, że jeśli większość sąsiadów grilluje, to inni nie powinni mieć co do tego zastrzeżeń. Przy okazji warto wskazać, iż dźwięk i zapach to w praktyce najtrudniejsze do wykazania immisje, jeśli chodzi o zakłócanie korzystania z nieruchomości sąsiednich.

Lepiej jednak w domach wielorodzinnych grillować z umiarem…

Autor: Natalia Klima-Piotrowska - adwokat, autorka bloga dla zarządców i współwłaścicieli, pt.: Wspólnoty mieszkaniowe duże i małe.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: