Sprzedaż nieruchomości a ustawa o ustroju rolnym

Pawel Gazda - radca prawny Pawel Gazda - radca prawny

Dotychczas rynek nieruchomości generował obroty rzędu blisko 50 miliardów złotych rocznie. Nowa Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, która zacznie obowiązywać 1 stycznia 2016 roku, na pewno to zmieni – prawdopodobnie na gorsze. Więcej w dalszej części wpisu.

Sprzedaż nieruchomości – mechanizm obecny

Pieniądze uzyskane ze sprzedaży nieruchomości bardzo często mają swoje źródło w kredytach bankowych. Zasilają one wewnętrzny popyt, generując po pierwsze podatki pośrednie z konsumpcji samych sprzedających ziemię. Przykład? Rolnicy, którzy sprzedawali nieruchomości pod osiedla mieszkaniowe, za uzyskane w ten sposób pieniądze kupowali chociażby dobrej klasy samochody.

Po drugie, transakcje takie generują bezpośredni podatek dochodowy ze sprzedaży nieruchomości, a także podatek od czynności cywilno-prawnych czy w niektórych sytuacjach podatek od towarów i usług (VAT). Nie da się też pominąć wpływu na przychody notariuszy oraz pośredników sprzedaży nieruchomości i idących za tym dochodów budżetowych.

O tych łącznie wielomiliardowych kwotach nie wspomniano nic przy tworzeniu projektu nowej ustawy o ustroju rolnym, ani przy jej ostatecznym już kształcie. Tymczasem przychody Agencji Nieruchomości Rolnych (ANR) określone w ustawie budżetowej zdają się być fikcyjne. Nie da się bowiem ukryć, że skoro rynek sprzedaży nieruchomości ulegnie zmianie, to ulegną zmianie przychody ANR poprzez ich spadek.

Sprzedaż nieruchomości przy nowej ustawie o ustroju rolnym

Dotychczas dzięki byłym spadkobiercom pozbawionym prawa własności do nieruchomości, ANR mogło im samym lub rolnikom sprzedać nieruchomości. Teraz żaden ze spadkobierców raczej nie dopuści do sytuacji, w której ANR sprzeda jego nieruchomość. Poza tym, stwierdzenie niekonstytucyjności przepisów pozbawiających pierwszeństwa nabycia własności, zmusi Skarb Państwa do wypłaty ogromnych odszkodowań.

Na podobne odszkodowania będą mogli liczyć ci, którzy obecnie mają podpisane umowy przedwstępne, ale po wejściu w życie nowych przepisów nie będą one spełniały warunków nowej ustawy. Wówczas nie doprowadzą one do przeniesienia własności.

Co więcej, ograniczony zostanie również krąg podmiotów, które mogłyby przejawiać zainteresowanie nabyciem ziemi z ANR. Z listy tej wyklucza się m.in.. spółki, dużych rolników, osoby planujące zostać rolnikami, a nawet zwykłe, przeciętne osoby niebędące rolnikami.

W myśl umowy określonej w art. 29a nowej ustawy, nabywcy ziemi nie będą mogli uzyskać kredytu i ustanowić hipoteki. Dlatego ANR nie otrzyma jednorazowo całej kwoty ze sprzedaży nieruchomości, a jedynie comiesięczne raty. Ważne, że regulacje z art. 29a dotkną nie tylko ziemi rolnej, ale także gruntów przemysłowych czy ziemi objętej planem miejscowym zagospodarowania przestrzennego pod budownictwo mieszkaniowe.

Te wszystkie czynniki spowodują, że ceny nieruchomości, także tych należących do ANR, znacząco spadną. Tak ziemia budowlana warta dla przykładu 100 złotych za metr, straci na wartości do poziomu 5 złotych za metr. Tak drastyczny spadek wywoła lawiną roszczeń do Skarbu Państwa o odszkodowania.

Moim zdaniem wówczas będziemy mówić o kwotach rzędu kilkuset, a nie kilkudziesięciu miliardów złotych.

Autor: Pawel Gazda - radca prawny, autor bloga o wywłaszczeniach i reprywatyzacji, pt.: Wywłaszczenia.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: