Przewłaszczenie nieruchomości na zabezpieczenie w przypadku upadłości spółki z o. o.

Jakub Ostrowski Jakub Ostrowski

Sposobów zabezpieczenia wierzytelności jest wiele. Jeden z nich to przewłaszczenie nieruchomości. Konstrukcja ta nie została jednak wyraźnie uregulowana w przepisach prawa. Pomimo tego taka forma zabezpieczenia znajduje coraz szersze zastosowanie w praktyce bankowej oraz w ramach działalności podejmowanej przez innych wierzycieli.

Co więcej, żadne przepisy nie opisują także instytucji, jaką jest przewłaszczenie nieruchomości na zabezpieczenie istniejącej już wierzytelności. Wielu prawników uznaje przy tym stosowanie takich praktyk za wręcz niedopuszczalne. Paradoksalnie jest to jednak bardzo pewny i jeden z najbardziej efektywnych sposobów zabezpieczenia wierzytelności.

Ja skupię się dziś na przykładzie nieruchomości, której własność została przeniesiona na wierzyciela, czego podstawą było przewłaszczenie nieruchomości na zabezpieczenie, w przypadku ogłoszenia upadłości spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Rzecz jasna swoje rozważania oprę na istniejącym stanie faktycznym.

Otóż wierzyciel jest właścicielem nieruchomości, a przysługujące mu prawo własności wpisano do księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości na podstawie umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie wierzytelności. Strony tego stosunku obok wspomnianej umowy zawierają drugą, w której wierzyciel zobowiązuje się do przeniesienia własności nieruchomości na dłużnika pod warunkiem, że ten spłaci swój dług.

Jeśli zostanie ogłoszona upadłość likwidacyjna dłużnika, a ten nie spłacił do tego czasu zobowiązania, właścicielem nieruchomości wciąż pozostaje wierzyciel. Dlatego też nieruchomości tej nie zalicza się do masy upadłości. Oznacza to, że syndykowi nie będą przysługiwały wobec takiej nieruchomości żadne prawa.

Co do zasady wierzyciel, który uzyskał prawo własności na podstawie przewłaszczenia nieruchomości, może zaspokoić wierzytelność wobec upadłej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością przez sprzedaż bądź przejęcie na własność przewłaszczonej nieruchomości. Jeżeli jednak nie zaspokoi się całościowo z nieruchomości, jest uprawniony, by zgłosić swoją wierzytelność w pozostałej części do masy upadłości.

Warto pamiętać, że przewłaszczenie nieruchomości w niektórych sytuacjach powoduje powstanie zastrzeżeń. Dzieje się tak, kiedy przewłaszczenie zostanie dokonane w terminie do dwóch miesięcy przed złożeniem wniosku o ogłoszenie upadłości likwidacyjnej. Przepisy ustawy Prawo upadłościowe i naprawcze przewidują wówczas bezskuteczność dokonanych w tym okresie zabezpieczeń długów niewymagalnych.

Z drugiej strony wierzyciel może wówczas wytoczyć powództwo lub podnieść zarzut, aby czynność ta została uznana za skuteczną. Stanie się tak tylko wtedy, gdy w chwili dokonania zabezpieczenia nie wiedział on o podstawach ogłoszenia upadłości.

Zdarza się też, że spółka z o. o. spłaca swoje zadłużenie jeszcze przed ogłoszeniem upadłości, ale wierzyciel wciąż nie zwraca przewłaszczonej nieruchomości. Trzeba w takiej sytuacji możliwie najszybciej powiadomić syndyka, który uzyska legitymację do wystąpienia o zwrotne przeniesienie własności nieruchomości.

Autor: Jakub Ostrowski, adwokat, doradca restrukturyzacyjny, autor bloga Upadłość spółki z o.o."

Poprzedni wpis:

Następny wpis: