Projekt ustawy uwłaszczeniowej. Skutki dla dewelopera

Agnieszka Grabowska, radca prawny Agnieszka Grabowska, radca prawny

Zgodnie z moją wcześniejszą zapowiedzią, ten wpis poświęcę problemowi negatywnych konsekwencji, które mogą dotknąć deweloperów, jeśli projekt ustawy o przekształceniu współużytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we współwłasność wejdzie w życie.

Projekt ten przewiduje, że już niebawem, bo od 1 stycznia 2017 roku, nie będzie możliwe ustanawianie odrębnej własności lokali w budynkach, które wybudowano na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste. Przejściowa regulacja – art. 20 projektu wspomnianej ustawy – wskazuje jednak, że jeśli przed 1 stycznia 2017 roku użytkowanie wieczyste było ustanowione z przeznaczeniem na budownictwo mieszkaniowe, to po 1 stycznia 2017 roku możliwe będzie ustanowienie odrębnej własności lokalu. Jeśli użytkowanie wieczyste zostało ustanowione na inny cel, to po 1 stycznia 2017 w budynku wybudowanym na takim gruncie nie będzie można ustanowić odrębnej własności lokalu.

Niestety, to oznacza poważne problemy dla deweloperów, gdyż wielu z nich buduje obecnie budynki wielorodzinne na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste, ale na inne cele – wcale nie mieszkaniowe. Nierzadko owi deweloperzy nie zdają sobie nawet sprawy, że tego typu budowę można uznać za oczywiście sprzeczną z celem użytkowania wieczystego, które w efekcie może prowadzić do rozwiązania umowy użytkowania wieczystego.

Wejście w życie projektu będzie oznaczało także problemy dla tych deweloperów, którzy dopiero zakupili nieruchomości oddane w użytkowanie wieczyste z przeznaczeniem innym niż budownictwo mieszkaniowe i zamierzają na nich realizować swoją inwestycję deweloperską. Wprawdzie w wielu miastach dopuszczalna jest zmiana celu użytkowania wieczystego na budownictwo mieszkaniowe i deweloperzy korzystają z tego rozwiązania, jednak trudno stwierdzić, czy do końca 2016 roku zdołają oni dostosować cel użytkowania wieczystego do możliwości budowy budynku wielorodzinnego.

Co więc dalej z tymi gruntami, których celem nie jest budownictwo mieszkaniowe? Czy po 1 stycznia 2017 roku będzie można na nich ustanawiać odrębną własność lokali?

Wstępnie z treści projektu ustawy wynika, że jeśli dane grunty przed 1 stycznia 2017 roku były oddane w użytkowanie wieczyste na cel inny niż budownictwo mieszkaniowe, to po tej dacie nie będzie możliwe ustanowienie tam odrębnej własności lokalu. W praktyce oznacza to tyle, że jeśli deweloper do 31 grudnia 2016 roku nie załatwi zmiany celu użytkowania wieczystego na cele budownictwa mieszkaniowego, to nie będzie mógł ustanawiać w danej nieruchomości odrębnej własności lokali. Nie ma przy tym znaczenia, czy dana inwestycja deweloperska znajduje się już w fazie realizacji, czy będzie realizowana w przyszłości. Zastosowania w takim przypadku nie znajdzie przywoływany wcześniej przepis przejściowy z art. 20.

Dodatkowo po 1 stycznia 2017 roku wyłączona zostanie możliwość oddawania gruntów w użytkowanie wieczyste na cele budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego, o czym stanowi art. 10 projektu ustawy. Regulacja ta oznacza, że nie będzie już możliwa zmiana dotychczasowego celu użytkowania wieczystego na cel mieszkaniowy. Od dnia wejścia w życie ustawy wszystkie czynności zmierzające do oddania gruntu w użytkowanie wieczyste z przeznaczeniem na budownictwo mieszkaniowe staną się nieważne. Mowa tutaj chociażby o takich czynnościach, jak procedura zmiany celu użytkowania wieczystego, która obecnie często stosowana jest m.in. w Warszawie czy Krakowie.

Jeśli więc deweloper chce się uchronić przed skutkami ustawy uwłaszczeniowej, powinien jak najszybciej wystąpić o zmianę celu użytkowania wieczystego.

Autor: Agnieszka Grabowska, radca prawny, autorka bloga dla deweloperów pt.: Jakim prawem.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: