Nieruchomość z lokatorem. Czy warto inwestować?

Elzbieta Liberda - radca prawny Elzbieta Liberda - radca prawny

Wydaje się, że najbezpieczniejsze inwestycje to te w nieruchomości. Opłaca się to bardziej niż odkładanie na koncie bankowym czy po prostu w skarbonce. Czy jednak zawsze? Niestety nie zawsze. Dużo problemów może wywołać np. nieruchomość z lokatorem.

Dobrze zlokalizowana nieruchomość z lokatorem w atrakcyjnej cenie, a do tego zapewnienie obecnego właściciela, że ów lokator na pewno się wyprowadzi. Takich ogłoszeń można znaleźć naprawdę bardzo dużo. Haczyk jest w tym, że często lokator wcale nie tak chętnie chce opuścić mieszkanie.

Lokator może nie posiadać bowiem innej nieruchomości, a w dodatku być bezrobotny. Wtedy – podobnie jak w kilku innych przypadkach opisanych TUTAJ – przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego, a ten ma zapewnić gmina. Właściciel nieruchomości z lokatorem w zasadzie nie może zrobić zbyt wiele.

Nasze prawo bez wątpienia chroni najemców. Co ciekawe, zarówno tych uczciwych, jak i nieuczciwych, przez których mamy w Polsce wiele takich „atrakcyjnych” nieruchomości z lokatorami. Tymczasem eksmisja na bruk jest uniemożliwiana przez same przepisy. Lokatorzy często świadomie i skutecznie uprawiają proceder, dzięki któremu zajmują nieruchomość, płacą kaucję i pierwszy czynsz, a potem płacić przestają. Pomimo tego niełatwo się ich pozbyć.

Dla lepszego zrozumienia problemu trzeba od razu wyjaśnić, kim w ogóle jest lokator. Otóż najprościej rzecz ujmując to osoba, która używa danego lokalu na innej podstawie niż prawo własności, ale także najemca. Przy czym najemca podpisując umowę najmu ex lege staje się lokatorem. Umowa reguluje prawa i obowiązki stron i może modyfikować nawet założenia ustawowe – o ile będzie to korzystne dla lokatora. Ten jednak jest w dobrej sytuacji już dzięki powszechnie obowiązującym przepisom.

Zasadniczo jeśli lokator z którym zawarto umowę na czas nieokreślony płaci za najem lokalu, choćby z opóźnieniem (ale nieprzekraczającym 3 miesięcy), to nie można zawartej z nim umowy rozwiązać. Wyjątki określone są w ustawie o ochronie praw lokatorów.

Inaczej, choć wcale nie prościej, jest w sytuacji, gdy lokator nie płaci czynszu powyżej 3 miesięcy. Wówczas właściciel takiej nieruchomości z lokatorem może dochodzić swoich uprawnień, ale trzymając się formalności wynikających z wyżej wspomnianej ustawy. Po pierwsze, właściciel może wypowiedzieć umowę nie później niż miesiąc naprzód i powinien to uczynić na koniec miesiąca kalendarzowego. Musi jednak poinformować na piśmie pod rygorem nieważności lokatora o swoich zamiarach i wyznaczyć mu miesięczny termin na uregulowanie opłat za najem nieruchomości. Konieczne jest także podanie przyczyn wypowiedzenia umowy. Całość potrwa mniej więcej pół roku.

Jeżeli lokator wciąż będzie zamieszkiwał w nieruchomości, zostaje już tylko droga sądowa – proces o eksmisję i zapłatę. Zanim wyznaczona zostanie pierwsza rozprawa zazwyczaj mija kilka miesięcy. W postępowaniu sąd ustali stan faktyczny oraz czy lokatorowi należy się lokal socjalny.

Jak widać, nieruchomość z lokatorem to nie zawsze świetna okazja… 🙂

Autor: Elzbieta Liberda - radca prawny, autorka bloga O prawie i nieruchomościach bez znieczulenia.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: