Inwestycja budowlana na użytkowaniu wieczystym

Agnieszka Grabowska, radca prawny Agnieszka Grabowska, radca prawny

Inwestycja deweloperska na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste dosyć często obarczona jest dodatkowymi problemami i kosztami, jakie trzeba ponieść, aby ją zrealizować. Wynika to przede wszystkim z tego, że prawo wieczystego użytkowania jest specyficznym uprawnieniem i nierzadko nawet profesjonaliści w obrocie gospodarczym, w tym też deweloperzy,  nie dostrzegają różnicy pomiędzy  tym prawem, a prawem własności nieruchomości.

Warto zatem zwrócić uwagę na kilka najważniejszych kwestii dotyczących tego prawa, które odróżniają je, od prawa własności.

Planując inwestycję deweloperską  na użytkowaniu wieczystym trzeba przede wszystkim wiedzieć, że:

1. Zawarcie umowy, na podstawie której nabywane jest prawo użytkowania wieczystego gruntu, nie oznacza, że już z tą chwilą nabywca staje się użytkownikiem wieczystym. Nabycie użytkowania wieczystego nieruchomości, w odróżnieniu od nabycia własności nieruchomości, wymaga bowiem dodatkowego warunku, aby stało się skuteczne: wpisu do księgi wieczystej.

2. Użytkowanie wieczyste jest prawem celowym, co oznacza, że użytkownik wieczysty ma obowiązek korzystać z nieruchomości zgodnie z celem, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste.

Ważne jest też to, że sposób korzystania z nieruchomości wiąże każdego kolejnego użytkownika wieczystego. Dlatego z punktu widzenia dewelopera, istotna jest treść umowy użytkowania wieczystego nieruchomości, którą zamierza nabyć. Większość użytkowań wieczystych powstała z mocy prawa i w związku z tym nie wymagała zawarcia umowy. Bez względu jednak na to, czy użytkowanie wieczyste zostało ustanowione na podstawie umowy, czy powstało z mocy prawa trzeba pamiętać, aby przed nabyciem nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, dokładnie sprawdzić treść tej umowy lub decyzji i ustalić, czy planowana inwestycja będzie zgodna z celem, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste.

3. Użytkowanie wieczyste jest prawem ograniczonym czasowo – zwykle jest to okres 99 lat, ale zdarzają się użytkowania wieczyste ustanowione np. na lat 40. Dlatego koniecznie trzeba sprawdzić, jaki jest okres użytkowania wieczystego interesującej nas nieruchomości i jaki okres tego użytkowania już upłynął.

4. Z użytkowaniem wieczystym wiąże się konieczność ponoszenia opłat rocznych. Wysokość tych opłat jest uzależniona od celu, na jaki nieruchonmość została oddana w użytkowanie wieczyste. Dla nieruchomości wykorzystywanych na cele budownictwa mieszkaniowego, stawka wynosi 1% ceny nieruchomości określonej w umowie ustanowienia użytkowania wieczystego. Jednak w przypadku zmiany wartości nieruchomości, opłata ta może być aktualizowana.

Więcej o najważniejszych ryzykach związanych z realizacją inwestycji deweloperskiej na użytkowaniu wieczystym przeczytasz w moim blogu w artykule: Użytkowanie wieczyste jako prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Autor: Agnieszka Grabowska, radca prawny, autorka bloga dla deweloperów pt.: Jakim prawem.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: